Déf. RGA (Retrait-Gonflement des Argiles)
Phénomène géologique provoqué par les alternances de sécheresse et de réhydratation des sols argileux. Le sol se contracte en période sèche puis gonfle lors du retour des pluies, créant des mouvements différentiels qui fissurent les fondations et les murs porteurs.
Selon le BRGM, 10,4 millions de maisons individuelles en France sont situées en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA. Ce risque est reconnu comme catastrophe naturelle par arrêté interministériel, ouvrant droit à indemnisation (article L.125-1 du Code des assurances). La loi ELAN (2018) impose une étude de sol G1 avant toute vente de terrain en zone argileuse.
Déf. Fissure structurelle
Fissure d'une largeur supérieure à 2 mm qui affecte les éléments porteurs du bâtiment (murs de refend, murs porteurs, fondations). Elle est souvent traversante et suit un tracé en escalier le long des joints de maçonnerie.
Les fissures structurelles traduisent un mouvement du bâtiment (tassement différentiel, déstabilisation des fondations). Elles nécessitent une expertise technique pour en identifier la cause et évaluer les risques. Elles sont couvertes par la garantie décennale si elles compromettent la solidité de l'ouvrage (article 1792 du Code civil).
Déf. Microfissure
Fissure d'une largeur inférieure à 0,2 mm, généralement superficielle et limitée à l'enduit ou au revêtement de façade. Elle se présente sous forme de réseau (faïençage) ou de traits isolés.
Les microfissures sont souvent liées au retrait de l'enduit lors du séchage ou à des variations thermiques. Elles ne présentent pas de danger structurel immédiat mais peuvent laisser pénétrer l'eau et évoluer en fissures plus importantes si elles ne sont pas traitées. Un simple rebouchage avec un enduit souple suffit généralement.
Déf. Garantie décennale
Garantie légale obligatoire qui couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle s'impose à tout constructeur (article 1792 du Code civil).
La garantie décennale couvre les vices et malfaçons affectant le gros œuvre, l'étanchéité et les éléments indissociables du bâtiment. Le constructeur doit souscrire une assurance décennale avant le début des travaux. Le propriétaire dispose de 10 ans à compter de la réception des travaux pour agir. Le rapport d'un expert indépendant est souvent nécessaire pour prouver le désordre et activer cette garantie.
Déf. Vice caché
Défaut non apparent au moment de la vente qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil).
L'acheteur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice (action rédhibitoire ou estimatoire). Le vendeur professionnel ne peut s'exonérer par une clause de non-garantie. Pour un vendeur particulier, la clause est valable sauf s'il connaissait le vice. L'expertise indépendante permet de caractériser le vice caché et constitue une preuve essentielle en justice.
Déf. Catastrophe naturelle sécheresse
Reconnaissance par arrêté interministériel qu'une commune a été affectée par un épisode de sécheresse provoquant des mouvements de terrain (RGA). Cette reconnaissance ouvre droit à l'indemnisation des dommages par les assurances.
La procédure débute par une demande du maire auprès de la préfecture. Une commission interministérielle examine les critères météorologiques et géotechniques. L'arrêté est publié au Journal Officiel. Les assurés disposent ensuite de 10 jours après la publication pour déclarer leur sinistre. L'assureur mandate un expert qui évalue les dommages. En cas de désaccord, le propriétaire peut faire appel à un expert indépendant en contre-expertise.
Déf. Remontées capillaires
Phénomène physique par lequel l'eau présente dans le sol remonte dans les murs par capillarité à travers les matériaux poreux (briques, pierres, parpaings). L'eau peut monter jusqu'à 1,50 m de hauteur dans les cas les plus sévères.
Les remontées capillaires se manifestent par des auréoles d'humidité en bas des murs, des salpêtres (efflorescences blanches), des peintures qui s'écaillent et des enduits qui se décollent. L'absence ou la défaillance d'un arase étanche (barrière anti-humidité en pied de mur) en est la cause principale. Les traitements incluent l'injection de résine hydrophobe, la pose d'une membrane étanche ou le drainage périphérique.
Déf. Mérule (Serpula lacrymans)
Champignon lignivore qui se développe dans les bois en présence d'humidité (taux supérieur à 20%) et d'obscurité. La mérule peut détruire la structure d'un bâtiment en quelques mois si elle n'est pas traitée.
La mérule se reconnaît à ses filaments blancs (mycélium), sa fructification brune en forme de galette et l'odeur caractéristique de champignon. Elle attaque les charpentes, planchers, poutres et boiseries. Le traitement nécessite l'élimination de la source d'humidité, le retrait des bois infectés et un traitement fongicide. La mérule est considérée comme un vice caché rédhibitoire en cas de vente immobilière. Certaines communes sont en zone à risque avec obligation de déclaration en mairie.
Déf. Condensation
Transformation de la vapeur d'eau contenue dans l'air ambiant en gouttelettes liquides lorsqu'elle entre en contact avec une surface froide (murs, fenêtres, ponts thermiques). C'est la première cause d'humidité dans les logements.
La condensation est favorisée par un défaut de ventilation, une isolation insuffisante ou un excès de production de vapeur d'eau (cuisine, salle de bain, séchage du linge). Elle provoque des moisissures, notamment derrière les meubles et dans les angles des pièces. Les solutions passent par l'amélioration de la ventilation (VMC simple ou double flux), le traitement des ponts thermiques et l'isolation par l'extérieur.
Déf. Contre-expertise
Expertise réalisée par un expert indépendant mandaté par le propriétaire pour contester ou compléter les conclusions de l'expert mandaté par la compagnie d'assurance. Elle est un droit garanti par le contrat d'assurance.
La contre-expertise est particulièrement utile lorsque l'indemnisation proposée par l'assurance est jugée insuffisante ou lorsque l'expert d'assurance minimise les dommages. L'expert indépendant rédige un rapport contradictoire qui peut être opposé à l'assureur en phase amiable ou judiciaire. En cas de désaccord persistant, une expertise judiciaire peut être ordonnée par le tribunal. Le coût de la contre-expertise peut être inclus dans l'indemnisation finale.
Déf. Assurance dommages-ouvrage
Assurance obligatoire souscrite par le maître d'ouvrage (celui qui fait construire) avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre la recherche des responsabilités.
L'assurance dommages-ouvrage (DO) intervient dans un délai de 60 à 90 jours après la déclaration du sinistre, sans qu'il soit nécessaire de prouver la faute du constructeur. Elle se retourne ensuite contre le responsable via son assurance décennale. Son absence est une faute du maître d'ouvrage qui peut entraîner des difficultés d'indemnisation. Elle est transférable aux acquéreurs successifs pendant 10 ans.
Déf. VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Mode d'acquisition d'un logement neuf sur plan, avant ou pendant sa construction. L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
La VEFA est encadrée par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction. L'acquéreur verse des appels de fonds progressifs (35% aux fondations, 70% hors d'eau, 95% à l'achèvement). À la livraison, il effectue une visite de réception et peut émettre des réserves sur les défauts constatés. L'assistance d'un expert en bâtiment lors de cette visite est fortement recommandée pour ne manquer aucun défaut.
Déf. CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)
Contrat encadré par la loi du 19 décembre 1990 qui protège le particulier faisant construire sa maison par un constructeur. Il inclut des garanties obligatoires : prix ferme et définitif, délai de livraison, pénalités de retard.
Le CCMI impose au constructeur de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus, une assurance décennale et une garantie de parfait achèvement (1 an). L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Lors de la réception, il peut émettre des réserves et consigner jusqu'à 5% du prix. L'expertise indépendante lors des étapes clés (fondations, hors d'eau, réception) permet de vérifier la conformité des travaux.
Déf. Malfaçon
Défaut d'exécution dans la réalisation de travaux de construction qui ne respecte pas les règles de l'art, les normes en vigueur (DTU) ou les stipulations du contrat. La malfaçon se distingue du vice caché car elle résulte d'une erreur du constructeur.
Les malfaçons les plus fréquentes concernent les fondations insuffisantes, l'étanchéité défaillante, les fissures de carrelage, les défauts d'isolation et les problèmes de plomberie. Selon la gravité, elles relèvent de la garantie de parfait achèvement (1 an), de la garantie biennale (2 ans pour les équipements) ou de la garantie décennale (10 ans pour le gros œuvre).
Déf. Étude de sol G1 / G2
Étude géotechnique qui analyse la nature et les caractéristiques du sol pour dimensionner correctement les fondations d'une construction. L'étude G1 est un diagnostic préliminaire, la G2 est une étude de conception détaillée.
Depuis la loi ELAN (2018) et son décret d'application (2020), l'étude de sol G1 est obligatoire avant la vente d'un terrain constructible en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA. L'étude G2 est recommandée avant toute construction et obligatoire dans le cadre d'un CCMI en zone argileuse. Le coût se situe entre 1 000 et 3 000 € selon la complexité du terrain.
Déf. Salpêtre (efflorescences)
Dépôt blanchâtre cristallin (nitrate de potassium) qui apparaît sur les murs humides. Le salpêtre résulte de la réaction chimique entre l'eau chargée en sels minéraux et les matériaux de construction.
Le salpêtre est un symptôme d'humidité, pas une cause. Il indique la présence de remontées capillaires ou d'infiltrations. Le simple nettoyage ne résout pas le problème : il faut traiter la source d'humidité. Le salpêtre peut provoquer des irritations respiratoires et dégrader les enduits et peintures. Un diagnostic d'humidité permet d'identifier la cause exacte et de préconiser le traitement adapté.
Déf. Faïençage
Réseau de microfissures superficielles (< 0,2 mm) formant un maillage irrégulier à la surface de l'enduit ou du revêtement de façade, rappelant le craquelé de la faïence.
Le faïençage est généralement causé par un retrait de l'enduit lors du séchage (dosage en ciment trop élevé, application par temps chaud ou venteux). Il n'affecte pas la structure du bâtiment mais peut laisser pénétrer l'eau et évoluer. Il ne relève pas de la garantie décennale car il n'atteint pas le gros œuvre, mais peut être couvert par la garantie de parfait achèvement pendant 1 an après réception.
Déf. Lézarde
Fissure large (supérieure à 2 mm) et profonde qui traverse l'épaisseur du mur. La lézarde est le stade le plus avancé de fissuration et traduit un mouvement structurel important du bâtiment.
Les lézardes suivent généralement un tracé en escalier le long des joints de maçonnerie ou un tracé vertical aux jonctions entre éléments porteurs. Elles peuvent être causées par un tassement différentiel des fondations, un mouvement de terrain ou une surcharge. Elles nécessitent une expertise technique urgente car elles compromettent la solidité de l'ouvrage. Les travaux de reprise (micropieux, résine expansive, reprise en sous-œuvre) peuvent coûter de 10 000 à 50 000 €.
Déf. PPR (Plan de Prévention des Risques)
Document d'urbanisme établi par l'État qui délimite les zones exposées à des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sécheresse) et prescrit des règles de construction adaptées.
Le PPR est annexé au Plan Local d'Urbanisme (PLU) et s'impose aux permis de construire. Il classe les zones en rouge (inconstructible), bleu (constructible sous conditions) et blanc (pas de risque identifié). Le non-respect des prescriptions du PPR peut entraîner le refus d'indemnisation par l'assurance en cas de sinistre. Le vendeur d'un bien situé en zone PPR doit en informer l'acquéreur via l'état des risques et pollutions (ERP).
Déf. Expertise amiable contradictoire
Procédure d'expertise réalisée en présence de toutes les parties concernées (propriétaire, assureur, constructeur) pour constater les désordres et tenter de trouver un accord sans passer par le tribunal.
L'expertise amiable contradictoire est souvent la première étape avant une procédure judiciaire. Chaque partie peut être assistée de son propre expert. Le rapport contradictoire a une valeur probante importante car les constats sont partagés. Si l'accord amiable échoue, les constatations faites lors de l'expertise contradictoire sont recevables en justice et facilitent la procédure.
